Eine bahnbrechende Datenanalyse bringt erstmals Licht ins Dunkel der Zürcher Eigentumsverhältnisse: Wer kontrolliert tatsächlich den angespannten Wohnungsmarkt der Limmatstadt? Die Antwort überrascht teilweise und bestätigt gleichzeitig lang gehegte Vermutungen über die Machtkonzentration im Immobiliensektor.
Pionierarbeit mit Grundbuchdaten
In einer aufwendigen Recherche haben Journalisten des Stadtmagazins Tsüri.ch gemeinsam mit dem WAV Recherchekollektiv die Daten des städtischen Grundbuchamts systematisch ausgewertet. Dabei wurden komplexe Eigentumsstrukturen bis auf die Ebene einzelner Eigentümer durchleuchtet und mit dem Gebäude- und Wohnungsregister der Stadt Zürich verknüpft. Das Resultat ist ein detailliertes Bild der Besitzverhältnisse, das bisher der Öffentlichkeit verborgen blieb.
Die Datenanalyse berücksichtigt sämtliche Eigentumsformen – von klassischem Alleineigentum über Stockwerkeigentum bis hin zu komplexen Miteigentumskonstruktionen. Auch interne Strukturen wie Erbengemeinschaften flossen in die Berechnung ein. Die gesamte Wohnfläche von knapp 20 Millionen Quadratmetern wurde anteilsmässig den jeweiligen Besitzern zugeordnet.
UBS dominiert bei kommerziellen Akteuren
An der Spitze der kommerziellen Immobilieneigentümer steht die UBS, die nach der Übernahme der Credit Suisse ihre Marktposition weiter ausgebaut hat. Mit 477'636 Quadratmetern Wohnfläche kontrolliert die Grossbank eine Fläche, die 67 Fussballfeldern entspricht. Dieser Besitz ist über verschiedene Tochtergesellschaften wie die Turintra AG oder die Zurimo «B» Immobiliengesellschaft organisiert.
Die Swiss Life folgt als zweitgrösste kommerzielle Eigentümerin mit 400'978 Quadratmetern. Der Lebensversicherungskonzern hat seinen Immobilienbesitz strategisch als langfristige Kapitalanlage aufgebaut. Auf dem dritten Platz rangiert die Zurich Insurance mit 235'982 Quadratmetern, ebenfalls über verschiedene Unternehmensstrukturen organisiert.
Weitere bedeutende Akteure sind die Helvetia Baloise Gruppe, die BVK Personalvorsorge des Kantons Zürich, die Anlagestiftung der Migros-Pensionskasse und die Zürcher Kantonalbank. Diese Konzentration zeigt deutlich, wie institutionelle Anleger den Markt prägen.
Genossenschaften als wichtige Alternative
Bei den genossenschaftlichen Wohnungsanbietern führt die Allgemeine Baugenossenschaft Zürich (ABZ) die Rangliste an. Mit 313'644 Quadratmetern Wohnfläche ist sie nicht nur die grösste Genossenschaft in Zürich, sondern gemäss eigenen Angaben schweizweit. Die 1916 von Arbeitern gegründete ABZ begann mit fünf Reihenhäusern in Oerlikon und entwickelte sich zur bedeutendsten gemeinnützigen Wohnungsanbieterin.
Die Familienheim-Genossenschaft Zürich belegt mit 189'022 Quadratmetern den zweiten Platz. Sie wurde 1924 im Friesenberg-Quartier mit dem Ziel gegründet, bezahlbaren Wohnraum für kinderreiche Familien zu schaffen. Die Baugenossenschaft Glattal Zürich komplettiert mit 166'779 Quadratmetern das Podest der grössten Genossenschaften.
Insgesamt halten Genossenschaften 17,5 Prozent der städtischen Wohnfläche – ein Anteil, der angesichts der Wohnungsknappheit als zu niedrig kritisiert wird.
Stadt Zürich als Schwergewicht
Ein überraschendes Ergebnis der Analyse: Die Stadt Zürich ist mit Abstand die grösste Einzeleigentümerin von Wohnraum. Zusammen mit ihren Stiftungen PWG (Pensionskasse der Stadt Zürich) und SAW (Stiftung Alterswohnungen der Stadt Zürich) kontrolliert sie 1,3 Millionen Quadratmeter Wohnfläche. Das entspricht 182 Fussballfeldern und ist 2,7 Mal mehr als der Besitz der UBS.
Diese städtischen Institutionen haben den Auftrag, preisgünstigen Wohnraum bereitzustellen und müssen dem Gemeinderat Rechenschaft ablegen. Sie werden von der Stadt finanziell unterstützt und nehmen eine Schlüsselrolle in der sozialen Wohnraumversorgung ein.
Verschiebung zu kommerziellen Eigentümern
Die Datenauswertung bestätigt einen besorgniserregenden Trend: Während Privatpersonen mit 39,01 Prozent noch immer den grössten Anteil an der Wohnfläche besitzen, nimmt ihr Einfluss kontinuierlich ab. Kommerzielle Akteure wie Banken, Pensionskassen und Versicherungen haben ihren Anteil auf 30,01 Prozent ausgebaut – Tendenz steigend.
Dieser Wandel hat direkte Auswirkungen auf die Wohnsituation der Zürcher Bevölkerung. In einer Stadt, in der 92 Prozent aller Haushalte zur Miete wohnen, bestimmen diese Eigentümerstrukturen massgeblich über Mietpreise und Verfügbarkeit von Wohnraum. Die Konzentration bei wenigen grossen Akteuren verstärkt den Druck auf dem ohnehin angespannten Markt zusätzlich.